[摘要] 近日，广东省发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称意见），这给商业、公寓和租赁市场送来新年大礼包。该政策沿袭2016年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的精神，并进一步细化。《意见》明确表示允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，“N+1”房有望合法化。

近日，广东省发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称意见），这给商业、公寓和租赁市场送来新年大礼包。该政策沿袭2016年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的精神，并进一步细化。《意见》明确表示允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，“N+1”房有望合法化。

商业物业迎利好

《意见》允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

早在去年6月份，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住宅房租赁市场的若干意见》，去年12月份中央经济工作会议提出，“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。”广东省出台这一政策是对国家发展住房租赁市场精神的沿袭。

政策出台后，包括公寓等在内的商业物业和租赁住房市场将迎来利好，同时根据政策精神，在符合要求的前提下，允许将现有住房进行改造后出租，即业内所称的“N+1”有望合法化。

在商业地产库存居高不下的情况下，该政策的出台无疑对广东省消化商业库存，缓解部分城市紧张的供求关系，对于促进租赁市场的发展具有重要作用。需要注意的是，目前“商改住”依然面临较大困境，尚缺乏具体的实施细则，如果政策执行不力，无法落到实处，也将沦为“一纸空文”。

商业地产库存居高不下

分析师肖文晓表示，新政出台与商业地产去库存有着紧密关系。

2016年，全国经历了一轮去库存与大范围的楼市调控，在全国性的商品房去库存大方向上导致部分城市楼市过热，住宅库存告急，但是商业用房市场却遇冷，出现库存越去越高的现象。

国家统计局发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。

具体到广州，去年一年住宅市场去库存成效显著，2016年初，广州库存消化周期达11个月，2017年开年，截至1月底，全市一手住宅库存不足700万平方米，近6个月消化767.65万平方米，库存消化周期不足半年，处于供不应求状态。

但真正需要去化的商业地产库存却一直居高不下，数据显示，2016年初广州商办物业（不含酒店式公寓）的库存面积（可售面积）约为360万平方米，到2016年末，这一数据变成了420万平方米。商办物业的去化周期，维持在40个月以上的高位。

商业地产去库存似乎成为商品房市场的一大“顽疾”，放开商改住之后，商业地产去库存的目的是否就能顺利达到呢？肖文晓认为，商改住仍存在诸多阻碍，不要过于乐观，不是所有的城市商业用房都有改为租赁住房的市场条件，政策能多大程度上落到实处等因素都将影响政策的效果。